Modelo 179. Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos.

El Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre introdujo un nuevo artículo 54.ter en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos (RGAT), regulando la obligación de informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos.

La Orden HFP/544/2018, de 24 de mayo, aprueba el nuevo modelo 179 «Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos», cuya primera presentación se realizará desde el 1 al 31 de enero de 2019.

El modelo 179 tiene una periodicidad trimestral, debiendo presentarse durante el mes natural siguiente a la finalización de cada trimestre natural.

No obstante, y con carácter excepcional, la declaración correspondiente al ejercicio 2018 tendrá carácter anual, debiendo presentarse entre el día 1 y 31 de enero de 2019.

El modelo 179 se presenta mediante el envío de mensajes en formato XML, de acuerdo con las especificaciones técnicas contenidas en el Anexo de la Orden ministerial, mediante:

• Un servicio web de presentación
• Un formulario web de presentación, si el volumen de información no es demasiado elevado.

Puede obtener mayor información en el siguiente enlace de la página web de la AEAT:

Problemática del alquiler vacacional

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Supuestos prácticos de tributación de alquiler vacacional de inmuebles

Modelo 179. Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos

Preguntas frecuentes sobre la declaración informativa de cesión de uso de viviendas con fines turísticos. Modelo 179

Ref. CISS 4063/2018

La casuística y el tratamiento fiscal es distinto según se alquile la vivienda habitual, una segunda vivienda, o se trate de un subarriendo

La mera tenencia de la que constituye su vivienda habitual no genera para usted ningún tipo de rendimiento tributario. Sin embargo, si ha decidido obtener algún tipo de ingreso adicional alquilando su casa por temporadas o incluso alguna habitación que no necesita, sepa que ello le va a generar rendimientos que deben tributar.

Además, debe tener en cuenta que Hacienda ya anunció que vigilaría la correcta declaración de este tipo de ingresos, especialmente en auge, cuando se lleva a cabo el alquiler a través de determinadas páginas web.

Puede darse también el caso de que lo que alquile no sea su vivienda habitual, sino una segunda vivienda, o incluso que no sea el propietario de la vivienda, sino un inquilino que a su vez la subarrienda. La casuística es variada y en cada caso el tratamiento fiscal es distinto.

En el siguiente enlace se contemplan diversos Supuestos prácticos de alquiler vacacional de inmuebles.

ALQUILER VACACIONAL DE LA VIVIENDA HABITUAL

Durante el período en el que la vivienda no está alquilada, no se generan rendimientos en el IRPF. Sin embargo, cuando sí lo está, bien sea en su integridad o alguna habitación, se entiende que se obtienen rendimientos de capital inmobiliario.

Para el cómputo de los rendimientos, de los ingresos hay que descontar los gastos deducibles, teniendo dicha consideración por un lado todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos (el IBI, los intereses de la hipoteca, la tasa de basuras, seguros que cubran riesgos de la vivienda, gastos de comunidad, gastos realizados para conseguir el alquiler como el de agencias mediadoras o anuncios o la redacción del contrato…) y por otro, la amortización del inmueble (se considera efectiva cuando, en cada año, no exceda del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor valor de los siguientes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo). Sin embargo, hay que tener en cuenta que los gastos deducibles sólo podrán serlo en proporción a la duración anual del arrendamiento, salvo los realizados para conseguir el alquiler como el de agencias mediadoras, anuncios, o los honorarios por la redacción del contrato, que serían deducibles en su totalidad.

Tampoco podemos olvidar que la deducción de los intereses y demás gastos de financiación, así como de los gastos de reparación y conservación, se limita, como máximo, a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos (importe del arrendamiento), y el exceso que no se pueda deducir un año se podrá deducir en los 4 años siguientes.

Otro factor a considerar, a la hora de decidirnos a alquilar la vivienda habitual, es el coste fiscal que puede suponer para un contribuyente que se venía aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Según la Dirección General de Tributos se pierde el carácter de habitual de la vivienda por su arrendamiento, aunque sea por cortos períodos de tiempo, así como el derecho a aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual a la que se tenía derecho. La razón se halla en que para que constituya la residencia habitual del contribuyente, debe residir de manera continuada durante al menos tres años y al alquilarla, aunque sea por períodos de tiempo pequeños, pierde ese carácter. No obstante, si posteriormente la vivienda vuelve a adquirir el carácter de habitual, el contribuyente volverá a poder practicarse dicha deducción por adquisición de vivienda habitual desde el primer ejercicio en el que vuelva a residir en ella, con la intención de habitarla con carácter permanente durante, al menos, tres años desde esa fecha.

Recuerde que la deducción por adquisición de vivienda habitual fue eliminada en la normativa estatal desde el 1 de enero de 2013, pero aquellos contribuyentes que practicaron esta deducción con anterioridad, que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a dicha fecha, pueden seguir aplicando la deducción.

En todo caso, si lo que se alquila no es la vivienda habitual, sino una habitación dentro de ella, no perdería el carácter de vivienda habitual que permite la deducción

ALQUILER VACACIONAL DE LA VIVIENDA HABITUAL POR INQUILINO

Cuando la vivienda vacacional es subarrendada, el rendimiento recibido por el subarrendador tiene la consideración de rendimiento de capital mobiliario, puesto que para que exista un rendimiento de capital inmobiliario, es preciso que el perceptor del rendimiento y el titular del inmueble coincidan.

ALQUILER VACACIONAL DE LA SEGUNDA VIVIENDA

En este caso, el alquiler vacacional puede generar en el IRPF rendimientos de la actividad económica o rendimientos de capital inmobiliario.

Serían rendimientos de capital inmobiliario los provenientes de bienes inmuebles que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.

En este caso, a la hora de hacer su declaración de IRPF tendría que distinguir dos períodos, aquél en el que la vivienda está alquilada y aquél en el que no lo está. Cuando la vivienda esté alquilada, el rendimiento se determina del modo indicado para el alquiler vacacional de la vivienda habitual del contribuyente.

Cuando la vivienda no está alquilada, la normativa tributaria también obliga a la imputación de una renta, al no tener la vivienda la consideración de habitual, y debiendo por tanto tributarse en proporción a esos días en los que la vivienda ha estado libre y a disposición de sus dueños. La imputación es de un 2% del valor catastral, o un 1,1%, en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores. Deberá determinarse proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo

ALQUILER VACACIONAL COMO ACTIVIDAD ECONÓMICA

En el IRPF, el alquiler vacacional tendría la consideración de actividad económica y los rendimientos obtenidos tendrían tal consideración, cuando para la ordenación de dicha actividad se cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. También tienen la consideración de rendimientos de actividades económicas las rentas derivadas de alquileres de vivienda de uso turístico que no se limitan a la mera puesta a disposición de parte de los inmuebles durante periodos de tiempo, sino que se complementan con la prestación de servicios propios de la industria hotelera, tales como como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos. (art. 21 LIRPF)

En el IVA están sujetos los arrendamientos realizados en el desarrollo de una actividad empresarial, teniendo el arrendador de una vivienda el carácter de empresario por la explotación de un bien con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

Sin embargo, están exentos los arrendamientos que tengan por objeto edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, extendiéndose la exención a los garajes y anexos accesorios a éstas y a los muebles alquilados conjuntamente con ellos.

La exención no comprende los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. A estos efectos, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario, los de limpieza de las zonas comunes del edificio o de la urbanización en que está situado y los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones.

Si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera se aplica un IVA del 10%, siendo necesario emitir una factura en la que conste, así como la realización por parte del contribuyente de las declaraciones de IVA, donde consten los ingresos por IVA, del que se restará el IVA correspondiente a los gastos deducibles.

Asimismo, si el alquiler no se lleva a cabo directamente con el inquilino, sino a través de una empresa gestora, en la factura a dicha gestora habrá que incluir el IVA del 21%.

CUESTIONES GENERALES

Regularización de ingresos no declarados

Para evitar posibles sanciones y disgustos con Hacienda, si tenemos rendimientos no declarados de ejercicios anteriores, la manera de regularizar dichos períodos es hacer declaraciones complementarias de dichos ejercicios.

Individualización de rentas

De acuerdo con el artículo 11 de la Ley del IRPF, “la renta se entenderá obtenida por los contribuyentes en función del origen o fuente de aquella, cualquiera que sea, en su caso, el régimen económico del matrimonio”.

Cuando los rendimientos obtenidos tengan la consideración de rendimientos de capital inmobiliario, se atribuyen a los contribuyentes que sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de que provengan dichos rendimientos según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso.

Cuando tengan la consideración de rendimientos de actividades económicas, se consideran obtenidos por quienes realicen de forma habitual, personal y directa la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y los recursos humanos afectos a las actividades, presumiéndose que concurren dichos requisitos en quienes figuren como titulares de las actividades económicas.

Límites para la obligación de presentar declaración

No tienen que presentar declaración del IRPF los contribuyentes que obtengan rentas procedentes exclusivamente de las siguientes fuentes:

Obtención de rendimientos del trabajo, de capital mobiliario e inmobiliario, de actividades económicas y ganancias patrimoniales: 1.000 euros de manera conjunta de todos estos rendimientos. Estén sujetas o no a retención.

Los contribuyentes que obtengan rentas procedentes exclusivamente de las siguientes fuentes, en tributación individual o conjunta: rendimientos íntegros del trabajo, con el límite de 22.000 euros anuales, rendimientos íntegros del capital mobiliario y ganancias patrimoniales sometidos a retención o ingreso a cuenta, con el límite conjunto de 1.600 euros anuales y rentas inmobiliarias, rendimientos íntegros del capital mobiliario no sujetos a retención derivados de letras del Tesoro y subvenciones para la adquisición de viviendas de protección oficial o de precio tasado, con el límite conjunto de 1.000 euros anuales.